top klein

Aannemingsovereenkomst

 

Wat is een aannemingsovereenkomst?

De aannemingsovereenkomst – in het Burgerlijk Wetboek Aanneming van Werk genoemd – is de overeenkomst waarbij de aannemer zich tegenover zijn opdrachtgever verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen.
De woorden “buiten dienstbetrekking” strekken er toe de aannemingsovereenkomst te onderscheiden van de arbeidsovereenkomst waarbij wel sprake is van een dienstbetrekking. Met een werk van stoffelijke aard wordt bedoeld dat iets stoffelijks tot stand wordt gebracht. Daarmee wordt de aannemingsovereenkomst onderscheiden van de overeenkomst van opdracht waarbij diensten worden verricht. Het verschil zal niet altijd duidelijk zijn. Zo wordt ook een verbouwing als aanneming van werk beschouwd, hoewel soms alleen een bestaand werk wordt veranderd. Het gaat dan echter om het tot stand brengen van een bewerking.
Van aanneming van werk is dus naast het bouwen van een huis of aanbouw bijvoorbeeld sprake bij:

  • het laten verven van een huis.
  • het laten stomen van kleding.
  • het installeren van een badkamer

Bijzondere regels

Voor de aannemingsovereenkomst gelden bijzondere regels, naast de regels die voor alle contracten gelden. Zo gelden regels voor de oplevering van het werk en voor eisen waaraan het werk dient te voldoen, alsmede bepalingen over meer- en minderwerk.
Daarnaast bestaan er bijzondere regels voor de beëindiging van de aannemingsovereenkomst en de gevolgen die dat heeft. De opdrachtgever en de aannemer kunnen vóór het vastgestelde tijdstip de overeenkomst door de rechter laten ontbinden indien waarschijnlijk wordt dat de andere partij niet of niet tijdig aan zijn of haar verplichtingen voldoet. De opdrachtgever is daarnaast bevoegd de aannemingsovereenkomst op te zeggen te allen tijde. De aannemer heeft dat recht niet. Bij een dergelijke opzegging geldt wel dat de opdrachtgever de aannemer dan dient te compenseren.

Consumenten

Voor de bouw van een woning in opdracht van een particulier gelden daarnaast nog andere bijzondere regels die van dwingend recht zijn en waarvan dus niet mag worden afgeweken. Zo dient de aannemingsovereenkomst schriftelijk te worden aangegaan en heeft de consument drie dagen na overhandiging van een afschrift van de overeenkomst het recht de overeenkomst te ontbinden zonder opgaaf van redenen. Voorts kan de consument niet worden verplicht tot het doen van hogere betalingen dan die welke overeenstemmen met de voortgang van de bouw.

Afwijkende regels

Hierboven zijn met name een aantal regels aangestipt die in het Burgerlijk Wetboek zijn opgenomen. Bedacht moet worden dat in de bouw vaak afwijkende of aanvullende regels gelden. Behalve de bepalingen voor de bouw van een woning in opdracht van een particulier mag van de de meeste wettelijke regels worden afgeweken in een contract. In de praktijk wordt dat ook vaak gedaan door gebruik gemaakt van algemene voorwaarden, zoals bijvoorbeeld de Uniforme Algemene Voorwaarden (UAV).

Hoe wordt de prijs van het werk bepaald?

Partijen bij een aannemingsovereenkomst kunnen voor het uit te voeren werk een vaste prijs afspreken, of afspreken dat het werk op basis van 'regie' wordt afgerekend. Bij een aannemingsovereenkomst op regiebasis ontvangt de aannemer een vergoeding voor de werkelijk gemaakte uitvoeringskosten (met name arbeidsloon en materiaal), verhoogd met opslagen voor winst en algemene kosten ( vaak ongeveer 10%)
Bij een vaste aanneemsom komen risico's in de uitvoering van het werk voor rekening van de aannemer, terwijl bij een regiecontract tegenvallers voor rekening komen van de opdrachtgever. Het ligt daarom voor de hand dat aannemers niet snel bereid zullen zijn een vaste aanneemsom af te spreken als de omvang van het werk onzeker is.

Hoewel een aannemer bij een afspraak op regiebasis veel minder risico loopt, is niet alle risico uitgesloten. Het komt namelijk regelmatig voor dat de opdrachtgever een 'richtprijs' wil weten. Als de aannemer de richtprijs afgeeft en opdrachtgever gaat daarmee akkoord, kan de uiteindelijk prijs daar niet veel van afwijken, tenzij aannemer opdrachtnemer van te voren gewaarschuwd heeft dat bepaalde (extra) werkzaamheden tot kostenverhoging kan leiden.

Stelposten

Bij het aannemen van een werk tegen een vaste aanneemsom komt het regelmatig voor dat partijen voor bepaalde onderdelen van het werk geen vaste prijs afspreken, maar een zogeheten 'stelpost'. Meestal wordt dat gedaan omdat de prijs onzeker is omdat het bijvoorbeeld nog niet duidelijk voor welke materialen wordt gekozen of op welke wijze het werk zal worden uitgevoerd.
Door het opnemen van een stelpost wordt afgerekend op basis van daadwerkelijk bestede kosten ( eventueel te vermeerderen met een opslag). De aannemer moet voor de stelpost een reëel bedrag opnemen, zodat de opdrachtnemer een goed idee heeft waar hij aan toe is. Daarbij mag van de aannemer worden verwacht dat hij de opdrachtgever tijdig waarschuwt voor overschrijding van de stelpost.

Problemen en geschillen

In de praktijk kunnen zich verschillende problemen voordoen bij de uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Wanneer is er bijvoorbeeld sprake van een (on)deugdelijke oplevering? Mag eventueel betaling worden opgeschort bij niet goed nakomen van de overeenkomst? Wanneer geldt een waarschuwingsplicht voor de aannemer? En wanneer is er sprake van te betalen of te verrekenen meerwerk of minderwerk? Zie voor dit laatste punt onze speciale webpagina: meer- en minderwerk.

Voorbeeld aannemingsovereenkomst

Heeft u als opdrachtgever of aannemer een voorbeeld-aannemingsovereenkomst nodig dant kunt u die bestellen bij onze website Recht & Raad door te klikken op voorbeeld aannemingsovereenkomst.

Hulp van een bouwrecht advocaat

Het bouwrecht is een gespecialiseerd rechtsgebied, waarbij de belangen vaak groot zijn. Het is daarom verstandig om bij bouwgeschillen een gespecialiseerde bouwrecht advocaat in te schakelen. Bij ons kunt u terecht voor gespecialiseerde rechtshulp bij uw bouwzaak. Bellen daarom 020 – 6890 863 of mail