Retentierecht, wat is een retentierecht?

Als de opdrachtgever van een bouwwerk de aannemer ten onrechte niet betaalt voor het verrichte werk, zal de aannemer proberen alsnog zijn geld te krijgen. Hij kan daartoe uiteraard een procedure starten bij de rechter of de Raad van Arbitrage. Een snellere oplossing kan zijn het uitoefenen van een retentierecht.

Wat is een retentierecht?

Als een overeenkomst tussen 2 partijen is aangegaan bestaan er tussen de contractpartijen over en weer verplichtingen. Meestal verplicht de ene partij een product of dienst te leveren, terwijl de andere partij verplicht is voor die levering te betalen. Blijft betaling echter uit, dan kan in veel gevallen de levering worden opgeschort (uitgesteld) totdat wel betaald is. Een bijzondere vorm van dit opschortingsrecht is het zogeheten ‘retentierecht’. Het retentierecht geeft degene die een zaak van een wanbetaler onder zich houdt het recht om deze zaak onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan. Bekende voorbeelden hiervan zijn de hotelhouder die bij wanbetaling de koffers van de gast niet hoeft af te geven of de garagehouder die de auto niet terug hoeft te geven zolang zijn reparatiefactuur niet is voldaan.

Retentierecht in de bouw

Ook een aannemer kan een retentierecht hebben. De aannemer die niet betaald is kan het door hem verrichte werk onder zich houden totdat er wel betaald is. De gevolgen van het uitoefenen van een retentierecht kunnen verstrekkend zijn, zoals het niet in gebruik kunnen nemen van een woning of bedrijfsgebouw. Er worden dan ook strenge eisen gesteld aan het kunnen uitoefenen van een retentierecht. Hieronder leest u welke eisen dat zijn.

Opeisbare vordering

De aannemer die aanspraak wil maken op retentierecht dient een opeisbare vordering te hebben op degene van wie de zaak is. Eenvoudiger gezegd: de opdrachtgever moet achter zijn met betalen. Voor toekomstige betalingstermijnen of betalingsverplichtingen bestaat (nog) geen retentierecht.

Verband tussen de schuld en de zaak die aannemer onder zich houdt

Vereist is dat er een verband bestaat tussen de zaak die de aannemer niet afgeeft en zijn vordering. Een dergelijk verband bestaat als de aannemer werkzaamheden heeft verricht aan de zaak die hij niet afgeeft en waarvoor de factuur niet is betaald. Staat de factuur open voor werk verricht aan een andere zaak dan is dat verband er niet.

Feitelijke macht over de zaak en voldoende kenbaar

Een essentiële voorwaarde voor het kunnen uitoefenen van een retentierecht is dat de aannemer de feitelijke macht heeft over het bouwwerk. Dat betekent dat de aannemer kan bepalen wie er toegang heeft tot het bouwwerk.
Of de aannemer de feitelijke macht heeft over het gebouwde moet aan de hand van de uiterlijkheden van de situatie en de wet/rechtspraak worden vastgesteld. In de praktijk komt het er meestal op neer dat de aannemer de toegang van anderen tot het bouwwerk belet door het plaatsten van hekken en of sloten, vaak in combinatie met een bord waarop is vermeld dat aannemer retentierecht op het werk uitoefent. Het uitoefenen van een retentierecht moet namelijk ook ‘kenbaar’ worden gemaakt, bijvoorbeeld door een bord met tekst.

De feitelijke macht moet ook blijvend worden uitgeoefend. Als de aannemer de feitelijke macht verliest eindigt namelijk automatisch zijn retentierecht.

Let op: voor het uitoefenen van een retentierecht moet het gebouwde door de aannemer voor derden ontoegankelijk worden gemaakt. Als derden het gebouwde nog wel kunnen betreden, maar slechts enige hinder ondervinden bij betreden (doordat de aannemer bijvoorbeeld bouwmachines bij de ingang heeft geplaatst) is er geen sprake van 'feitelijke macht' uit oefenen en dardooor ook geen retentierecht. 

Sterk ‘wapen’ voor aannemer

Een opdrachtgever zal over het algemeen erg gedupeerd zijn als de aannemer zijn retentierecht uitoefent en de opdrachtgever dus niet over het gebouwde kan beschikken. Hiermee heeft de aannemer een stevig drukmiddel in handen, waardoor veel opdrachtgevers alsnog zullen betalen.
In de meeste gevallen krijgt de aannemer eerder zijn geld door gebruik te maken van zijn retentierecht dan na het volgen van een gerechtelijke procedure.
Als de pressie die van het retentierecht uitgaat toch niet voldoende is om opdrachtgever te laten betalen, kan de aannemer tot verkoop van het gebouwde overgaan. Daarvoor moet hij echter wel voorafgaande toestemming aan de rechter vragen.

Kosten retentierecht

De aannemer die een zaak van een opdrachtgever onder zich houdt, moet goed voor die zaak zorgen. Het retentierecht geldt ook voor de kosten die de aannemer maakt in verband met die zorgplicht. Deze kosten moet opdrachtgever derhalve vergoeden voordat hij het gebouwde kan verkrijgen.

Heeft de onderaannemer ook een retentierecht?

Ook een onderaannemer is een aannemer met een opdrachtgever. Ook de onderaannemer kan daarom retentierecht uitoefenen als aan alle voorwaarden voor retentierecht is voldaan. De voorwaarde van het uitoefenen van de ‘feitelijke macht’ is echter een voorwaarde waaraan onderaannemers vaak niet kunnen voldoen. In veel gevallen is het namelijk de hoofdaannemer die de feitelijke macht uitoefent over het gebouwde. Maar in sommige gevallen kan de onderaannemer toch feitelijke macht uitoefenen, denk bijvoorbeeld aan de onderaannemer die de fundering van een gebouw heeft gestort terwijl er verder nog geen werkzaamheden zijn verricht.

Retentierecht mogelijk op deel van de onroerende zaak?

In het algemeen wordt retentierecht uitgeoefend over de gehele gebouwde zaak. Retentierecht kan in voorkomende gevallen echter ook worden uitgeoefend over een deel van de onroerende zaak. Denk bijvoorbeeld aan een gebouwd kantorencomplex waarvan de helft al in gebruik is genomen door huurders. De niet verhuurde helft kan afgesloten worden door de aannemer en daarmee in zijn feitelijke macht genomen worden waardoor op die helft retentierecht bestaat.

Onterecht retentierecht

Als de opdrachtgever van mening is dat er geen sprake is van een (rechtmatig) retentierecht kan de opdrachtgever aan de rechter verzoeken het retentierecht op te heffen. Van een niet geldig beroep op retentierecht kan bijvoorbeeld sprake zijn als de factuur van de aannemer niet terecht is          ( zoals bij ten onrechte in rekening gebracht meerwerk). 

De aannemer die ten onrechte een retentie uitoefent en daarmee opdrachtgever belet het gebouwde in gebruik te nemen,  is in beginsel aansprakelijk voor de schade die opdrachtgever daardoor lijdt. 

Contractueel uitsluiten

In de aannemingsovereenkomst kan de mogelijk van retentie worden uitgesloten. De aannemer kan dan geen aanspraak maken op het retentierecht. Voor de opdrachtgever is het daarbij van belang dat hij met de aannemer tevens afspreekt dat de aannemer uitsluitend onderaannemingsovereenkomsten met onderaannemers mag aangaan waarin het retentierecht is uitgesloten.

Conclusie

Het retentierecht is een belangrijk en machtig middel om de schuldenaar ertoe te bewegen om aan zijn (betalings)verplichtingen te voldoen. Bent u aannemer ( onze advocaat voor ondernemers kan u helpen ) of opdrachtgever en heeft u te maken met retentierecht? Onze advocaten en juristen zullen u graag helpen. Bel: 020 – 6890 863 of mail.