Gebreken

In Nederland worden gemiddeld 20 gebreken geconstateerd bij de oplevering van een nieuwbouw huis. Ook bij minder omvattende bouwwerken komen nog al eens gebreken voor. Het is daarom goed de regels rond aansprakelijkheid voor gebreken te kennen.  Bestel ook onze voorbeeldbrief ( zie hieronder).

Verplichtingen aannemer

De belangrijkste verplichtingen van de aannemer zijn het tijdig en deugdelijk opleveren van het bouwwerk. De verplichtingen en aansprakelijkheid van de aannemer kan worden afgeleid uit de wet, maar wordt ook vaak bepaald in het contract en de bijbehorende algemene voorwaarden die opdrachtgever en de aannemer op hun relatie van toepassing hebben verklaard. Op deze webpagina behandelen wij de aansprakelijkheid voor gebreken aan het bouwwerk.

De wettelijke regeling

Hoe regelt de wet de  aansprakelijkheid voor gebreken?

Bij de oplevering van een werk is het de bedoeling dat partijen een overzicht maken van de gebreken aan het bouwwerk. De geconstateerde gebreken zal aannemer - uitzonderingen daargelaten - moeten verhelpen. Van groot belang is dus dat opdrachtgever voor of bij de oplevering het gebouwde goed onderzoekt en de geconstateerde gebreken aan de aannemer bericht.

Nadat het werk is opgeleverd komt het werk voor risico van de opdrachtgever. De aannemer is door oplevering ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken, maar niet op de gebrekenlijst van de oplevering staan. 

let op : Per 1 januari 2024 zal deze regeling worden gewijzigd/aangevuld. Vanaf dat moment zal als gevolg van de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen gelden dat een aannemer ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken die niet tijdens de oplevering zijn ontdekt. Zie verder ons artikel over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Een gevolg van de oplevering is verder dat op dat moment de verjaringstermijn voor vorderingen wegens gebreken een aanvang neemt (zie ook hieronder).

Let op: als de gebreken te wijten zijn aan gebreken of ongeschiktheid van zaken (bijv. bouwmaterialen) afkomstig van opdrachtgever dan is de aannemer niet aansprakelijk voor de gebreken. Dat kan overigens anders zijn als de aannemer zijn opdrachtgever niet gewaarschuwd heeft voor opdrachtgevers keuze van de bouwmaterialen. 

Aannemer mag zelf herstellen

Als er sprake is van geconstateerde gebreken, dan heeft de aannemer het recht deze gebreken zelf te herstellen. Opdrachtgever kan - uitzonderingen daargelaten - niet een andere aannemer inschakelen en de kosten daarvan neerleggen bij de oorspronkelijke aannemer.

Opdrachtgever doet er goed aan zijn aannemer een aangetekende brief te sturen waarbij hij vordert dat de aannemer de gebreken binnen een redelijke termijn herstelt. Als de kosten van herstel in geen verhouding staan tot het belang van de opdrachtgever bij herstel, kan de herstelplicht vervangen worden door een plicht tot schadevergoeding.

Snelle juridische actie vereist

Als opdrachtgever ná oplevering een gebrek ontdekt dient hij dat binnen bekwame tijd ( bijvoorbeeld binnen enkele weken) te melden aan de aannemer. Dit wordt wel de 'klachtplicht' van opdrachtgever genoemd. Vervolgens dient opdrachtgever binnen 2 jaar na zijn klacht over de gebreken de zaak aan de rechter voor te leggen als de aannemer de gebreken (ten onrechte) niet verhelpt.  De hier bedoelde verjaringstermijn kan gestuit worden door een aan aannemer gestuurde stuitingsbrief, waarna de verjaringstermijn van 2 jaar opnieuw begint te lopen. Let op: onderhandelingen over het gebrek stuiten de verjaring niet.

Elke rechtsvordering verjaart sowieso door verloop van 20 jaar na oplevering van een bouwwerk en door verloop van 10 jaar na oplevering van een ander werk.

Voorbeeldbrief aansprakelijk stellen aannemer

Heeft u als opdrachtgever te maken met een aannemer die zijn werk niet goed heeft uitgevoerd, stel dan de aannemer op een juridisch juiste wijze in gebreke. Wij hebben hiervoor een juridisch correcte modelbrief voor u vervaardigd, U kunt deze voorbeeldbrief bij ons bestellen door te klikken op: voorbeeldbrief aansprakelijk stellen aannemer

Contractuele aansprakelijkheid

Bovenstaande regels zijn gebaseerd op de wet. Partijen kunnen evenwel in hun contract (deels) van de wet afwijken. Dat gebeurt ook vaak. Zo worden de meeste huizen gebouwd op basis van het modelcontract koop-/aannemingsovereenkomst onder garantie ( SWK-garantie, Woningborg, of Bouwgarant).  Ter zake van gebreken zijn de belangrijkste regels op basis van dit modelcontract als volgt:

Gebreken die in het opleveringsrapport vermeld staan, moeten binnen 3 maanden na oplevering kosteloos worden hersteld door aannemer 

Gebreken die aan het licht komen in een periode van 6 maanden na oplevering ( de zogeheten 'onderhoudsperiode') moet aannemer herstellen

Na de onderhoudsperiode is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen en gebreken, met uitzondering van de volgende gevallen:

1. ernstige gebreken, waarvan sprake is als de hechtheid van een gebouw wordt aangetast, of als het huis niet meer geschikt is voor zijn bestemming. Voor deze gebreken is aannemer na aansprakelijk gedurende 20 jaar na afloop van de onderhoudsperiode.
2. verborgen gebreken, waarvan sprake is als opdrachtgever het gebrek niet eerder had kunnen ontdekken.

Let op: een claim op grond van een verborgen gebrek moet uiterlijk binnen 5 jaar na de onderhoudsperiode ( dus binnen 5,5 jaar na oplevering ) worden ingesteld bij de rechter. Deze termijn kan niet worden gestuit. 

Garanties: naast de aannemingsovereenkomst kunnen er ook specifieke garanties voor gebreken zijn overeengekomen, zoals een garantie van 2 jaar voor gas-, water en elektra installaties, garantie tot 3 jaar op dakbedekking, enz.

Gebreken onder de UAV 

Op een aannemingsovereenkomst zijn vaak 'algemene voorwaarden' van toepassing. De meest gebruikte voorwaarden zijn de Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 ( kort gezegd UAV 2012).

Kort gezegd stellen de UAV voorwaarden dat als een werk is opgeleverd de aannemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken die niet bij oplevering zijn of hadden kunnen worden opgemerkt.  Een belangrijke uitzondering daarop betreft het 'verborgen gebrek'. Een rechtsvordering voor een dergelijk verborgen gebrek dient binnen uiterlijk 5 jaar na oplevering bij de rechter te zijn ingediend.

Aannemer niet te goeder trouw

Op grond van de wet (artikel 7:762 BW)  kan de aansprakelijkheid van de aannemer voor hem bekende verborgen gebreken die hij heeft verzwegen, niet worden uitgesloten of beperkt, noch aan kortere verjaringstermijnen worden onderworpen dan die voorzien in artikel 7:761 BW. Ofwel als aannemer niet te goeder trouw is kan hij zijn aansprakelijkheid niet contractueel beperken! 

Direct actie:

Heeft u als opdrachtgever of aannemer te maken met een (verborgen) gebrek of aansprakelijkstelling voor gebreken, neem dan direct contact op met onze specialisten. Een foute aanpak kan immers kostbare gevolgen hebben. Bel: 020 - 6890 863 of mail