Wat houdt Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen in?

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Per 1 januari 2024 zal de kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking treden. Het doel van deze wet is het verbeteren van de bouwkwaliteit. Daartoe wordt niet alleen de Woningwet op onderdelen gewijzigd, maar zal ook de (privaatrechtelijke) positie worden versterkt van opdrachtgevers in de bouw. Het gaat hier om een vijf wijzigingen die in het Burgerlijk Wetboek worden opgenomen.

Wat wordt gewijzigd? 

Dit betreft allereerst twee wijzigingen die zich beperken tot de aanneming van werk die strekt tot het bouwen van een woning in opdracht van een consument. De eerste wijziging ziet op een verplichting van de aannemer om de consument er op te wijzen of, en zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen door een verzekering of anderszins zijn afgedekt. De tweede wijziging betreft een aanscherping van de 5%-regel. Deze regel komt er op neer dat een consument bij de bouw van een woning 5% mag inhouden en storten onder een notaris totdat gebreken zijn hersteld. De wijziging komt er op neer dat een aannemer de consument die van deze regeling gebruik maakt er ook op dient te wijzen na de oplevering dat hij ook van een algemene opschortingsbevoegdheid gebruik kan maken.

De verdere wijzigingen gelden voor alle opdrachtgevers. Dat ziet allereerst de verplichting om een opleverdossier ter beschikking te stellen ingeval van aanneming van een bouwwerk. Dat moet in ieder geval bevatten: tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebracht bouwwerk en gegevens en bescheiden die nodig zijn voor onderhoud daarvan.

Waarschuwingsplicht aannemer

Reeds in de wet is opgenomen een verplichting van de aannemer bij het aangaan van de aanneemovereenkomst tot (tijdige) waarschuwing van een opdrachtgever voor onjuistheden in de opdracht voor zover de aannemer deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Of hij deze onjuistheden behoorde te kennen hangt af van de deskundigheid die van de aannemer mocht worden verwacht en van de onder de omstandigheden van het geval te vergen zorgvuldigheid van de aannemer. Aan de wettelijke regeling is nu toegevoegd dat een dergelijke waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig dient plaats te vinden waarbij de aannemer de opdrachtgever tijdig zal moeten wijzen op mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Het is niet mogelijk om ten nadele van een consument-opdrachtgever van deze bepaling af te wijken. Bij andere opdrachtgevers kan dat dus in beginsel wel.

Aansprakelijkheid aannemer na oplevering

Ook ten aanzien van dit onderwerp volgt tot slot een wijziging met de invoering van de Wkb. In de huidige regeling is opgenomen dat één van de gevolgen van de oplevering is dat de aannemer ontslagen is van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Over het algemeen gaat het daarbij om zichtbare gebreken. Het is/was zodoende van belang voor de opdrachtgever om kritisch te bekijken of de aannemer aan zijn verplichtingen had voldaan en of er gebreken waren. Aan deze regeling die ongewijzigd blijft, wordt evenwel een regeling toegevoegd die voor bouwwerken geldt. Deze regeling komt er op neer dat een aannemer (bij aanneming van bouwwerken) ook aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Voor consument-opdrachtgevers is deze nieuwe regeling van dwingend recht.
Het belang van de wijziging schuilt dan daarin dat de opdrachtgever tijdens het opleveringsproces geen rechten kan verliezen indien geen of onvoldoende onderzoek is gedaan naar eventuele gebreken en dat verwijt dus niet kan krijgen. Dit wordt mogelijk wel weer anders indien de opdrachtgever door enig onderzoek een gebrek wel heeft ontdekt. In dat geval geldt immers een algemene klachtplicht om tijdig te protesteren tegen gebreken op straffe van verval van aanspraken. Het zal dan wel aan de aannemer zijn om te bewijzen dat de opdrachtgever al langer van een gebrek op de hoogte is, maar verzuimd heeft daarover te klagen. Verder zal blijven gelden dat de gebreken uiteraard wel aan de aannemer toe te rekenen moeten zijn.

Conclusie over de de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

De invoering van de Wkb leidt tot een versterking van de positie van de (consument)opdrachtgever. Mocht u over deze onderwerpen of andere onderdelen van het bouwrecht vragen hebben dan kunt u zich tot ons wenden. Bel 020 6890 863 of mail ons.